不動産投資を始めてみると、どれくらいの金額で物件を購入するべきか悩むところだと思います。
また、どれくらいの利回りで検討しているか知りたいですよね？
私が物件を検討する際に、どのように考えているか紹介します。
区分マンション編
区分を検討する際に気を付けなければいけないのが管理費等です。
通常この管理費等には、管理費と修繕積立金があると思います。
そのほかにも、～使用料等もある場合がありますね。
入居者から家賃を頂きますが、この管理費等の支払いは大家持ちです。
例えば、管理費が10,000円、修繕積立金が10,000円の区分マンションがあった場合、
家賃を70,000円に設定したら、そのうちから20,000円を大家さんが管理組合に
支払うことになります。その時点で手元に残るお金は、50,000円になります。
この50,000円をベースに利回りを考えることになります。
50,000円×12ヶ月＝60万円（年間収入）
私が検討する利回りは、ここから年間10％を目安に検討を始めます。
今の時代、区分マンションで手残り10%というと結構ハードル高いです。
築年数は平成以降を対象にするのですが、どうしても高い利回りを目指すと
築20年～築30年の物件になります。
60万円÷10%＝600万円
ここから諸費用（登記料・不動産取得税・仲介手数料等）を除きます。
そして、リフォーム費用も概算で算出して差し引きます。
600万円－諸費用－リフォーム費用＝物件取得価格
これで購入できれば、10%の利回りに対して銀行融資の借入利息
数%を引いても8%は残るはずです。
この辺りが、まずは検討する際の目安にしています。
物件の特性によっては、手残り金額をベースにして8%位で取得費を
算出することもあります。
リフォーム費用を概算で出すため、安く上がれば利回りが上がります。
逆に予定よりも高くなってしまったときは、利回り下がります・・・
リフォーム費は、なるべく概算予算に収める努力はしています。
もし、収まらないときは家賃の価格設定を見直しますね。
今回は、管理費・修繕積立金を便宜上、各10,000円にしましたが、
この管理等が高いマンションは速攻検討物件から外れます。
現金買いが出来れば、中古ワンルームマンションの投資も結構おもしろい。
リフォームのセンスが問われますが。
注意！！
色んなところで、新築ワンルームマンションの投資物件には手を出すな！と
言われていますが、これは本当です。
新築で買って、いきなりキャッシュフローがマイナスになるなんてあり得ない。
節税になるとか保険の代わりになるとか営業してきますが、手残りがマイナスに
なる投資なんかある訳ないし、保険の代わりにするなら普通に掛捨ての生命保険に
加入したほうがいいでしょ。
騙されないように、気を付けてください！！
以上
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