そあら社長の不動産投資と手帳活用術

不動産投資とリフォームを紹介します。日々の行動を考えるツールとしての手帳術も公開。

レオパレス21問題 VS ガイアの夜明け

レオパレス21問題 VS ガイアの夜明け

 
 
レオパレス21の施工不良問題は、テレビ・ネットで大きく取り上げられているので
多くの方々は、ご存知のことと思います。
 
ことの発端は、テレビ東京のガイアの夜明けで、取り上げられたことが発端だと
思われます。
 
ちなみに、下記が現在レオパレス21のホームページに掲載されている
告知文章です。
 

 

当社施工物件における界壁施工不備問題の対応について

 

この度は、当社の管理体制の不備から生じた施工不良により、
多くの関係者の皆様に多大なるご迷惑をおかけしておりますことを、心より深くお詫び申し上げます。
調査及び補修工事につきまして、全社一丸となって取り組み、
一日も早く、信頼回復を実現できるように尽力してまいります。
今後、更なる原因究明と再発防止に向けた徹底的な品質管理体制の構築を行ってまいります。

 

株式会社レオパレス21
代表取締役社長 深山 英世
 
 
 

新たに確認された不備について

 

昨年来の界壁施工不備問題により、入居者様、オーナー様を始めとする当社のすべてのステークホルダーの皆さまには、多大なるご心配とご迷惑をお掛けしておりますところ、重ねてご心配とご迷惑をお掛けする事態となりましたことに対しまして、衷心より深くお詫び申し上げます。
このたび新たに確認された不備を受け、改めてこの問題解決に最後まで取り組むことに、経営陣以下、全役職員が不退転の決意で臨む所存です。引き続き、調査及び補修工事に全社一丸となって取り組み、一日も早く、信頼回復の実現に努めてまいります。

 

株式会社レオパレス21
代表取締役社長 深山 英世

 
 
ガイアの夜明けは、レオパレスを潰しにかかっているのかと思われるほどの番組構成です。
 
最初の放送は、一昨年の年末のだと思います。この時はアパートのオーナーを直撃し、家賃保証がまったくのウソであることや、
レオパレス営業マンがオーナーに家賃収入の減額や解約を迫る交渉の実態を紹介していました。
「契約から10年を超えたアパートは、基本的に解約を前提とした交渉を行う」という社内メールを
レオパレス社長にインタビューで見せると、社長が言葉に詰まる映像もありました。
 
この回では、アパート業界が平然とやってきた「家賃保証」がまったくの夢物語だったことが明かされました。
リーマンショックによって経営に行き詰った会社側の都合で、一方的に家賃保証を減額・解約という
オーナーにしてみれば「寝耳に水」の話であったと思われます。
但し、この30年一括借り上げシステムというものは、冷静に考えれば無理であることは予想がつきます。
そもそも30年同じ家賃が保証できるなんてことは、普通に考えれば分かりそうなものです。
この辺りが組織で、立派なパンフレット・さも正しそうなリーフレット・見た目綺麗なシミュレーション等の
資料で理路整然と嘘を並べ、オーナーを信じ込ませていたということだと思います。
 
これから、投資をする方々は是非とも、業者の出してくる資料を鵜呑みにしないように気を付けたい
ところです。
 
2回目となる昨年5月の放送で、アパートの天井に界壁(防火壁)がない物件が存在することを告発。
レオパレスは全棟調査を行うと発表しました。
建築基準法違反の物件が全国で1万件以上にのぼる結果となる。そしてその際に、不備の物件調査、
補修工事を公表することになりました。
 
レオパレスの建物は、防音性が著しく悪いというのは、ネットでも評判だったようです。
例えば、インターホンのチャイムがなって出たら、4軒隣のインターホンの音だったとか、
隣の住人が屁をこいた音で、目が覚めるとか、ネットではあり得ない報告もあるようです。
 
しかし、この界壁問題は隣の火事で自分も巻き添えになる可能性が高くなるということであれば、
簡単に放置できる問題ではないし、そんな建物には住みたいとも思えないです。
 
そして今回の放送(2/5)では、前回の放送にて約束された全棟調査や補修工事が全く進んでいないことを告発。
集団訴訟を起こしているオーナーさんは、調査が完全に終わったのは1棟もないと話していますが、レオパレス側は
調査進捗状況は98%と公表。全く異なったデーターが提示されています。
経営陣がその問題について虚偽のコメントをしていることを暴き、13年に行われた公募増資(320億円!)で、
界壁がないなどの問題点を隠して増資を募ったことについては、専門家から違法性を指摘される場面もありました。
 
レオパレス社長が、番組スタッフに直撃取材をされる場面があるのですが、社長は無視して車に乗り込みます。
またこの映像が、印象を悪くしています。
 
翌々日、2月7日プレスリリースによって、新たな問題が発覚します。
これが冒頭に載せた「新たに確認された不備について」です。
 
・居住者に対しては住み替えを要請
 レオパレス21は、上記3点の不備があった物件の居住者に対し、住み替えを要請する。転居等にかかる費用については、同社がすべて負担する。
 
 特に、耐火性能を満たしていない天井部の施工不備があった物件の入居者に対しては、速やかに住み替えの案内をするとしている。各種報道によると、天井部不備物件の入居者数は全国で7700人余り、その他の施工不良物件の入居者数も合わせると、対象者総数は1万4000人に上るとみられている。
 
・物件所有者に対する対応
 該当物件の所有者に対しては、物件の補修費用はレオパレス21が全額負担、募集保留期間の空室賃料も同社が補償する。
 
とのことです。
 
 
実際問題として、2月から3月にかけて引っ越すというのは、居住者にとっても負担でしょうし、引っ越し業者も
大変だと思われます。単身者が多いといわれているレオパレスの住民ですが1万4000人ともなれば、大きな問題
です。
今回の件で、不備が是正されたとしても、レオパレスの建物に住みたいという人は減ることが予想されます。
オーナーさん側から考えても一時退去した住人さんが、同じ家賃で住んでくれるとは限らないと思います。
今後は、家賃を下げたり、諸条件を見直すことが迫られると思います。
 
この問題は、いろんな事を考えさせられます。
 ・家賃保証という甘い劇薬
 ・アパート業界にある予算ありきの手抜き工事
 ・ただの手抜きで終わらず、建築法違反建物
 ・レオパレスという超有名な1部上場企業が起こしている問題
 
現に、先週末(2/8)のレオパレスの株価はストップ安で値が付きませんでした。(415円)
株ホルダーさんも大打撃だと思われます。
週明けに値が付くかも微妙ですよね。
前回安値の393円は、割り込むのではないでしょうか?
レオパレスの業績は、かなり棄損されると思われます。
 
つい先日のスルガ銀行の問題に続き、レオパレスショックとならないといいですが。
当然、同じような業態で営業している会社にも影響はあると思います。
アパート投資物件にかかる様々な状況は、良くないほうに向いていることは確かです。
 
最後に投資家目線で。
かぼちゃの馬車・スルガ銀行問題から、融資は厳しくなっています。
一方で、物件の価格は下がりつつあるように思います。
今回のこの一件で、さらに投資案件は厳しくなると思われます。
今は、本当にいい物件が出たときに、融資が通るようにキャッシュを増やすことに専念する
のが良いと思います。
一昔前の基準に戻って、最低2割の頭金。
 
これから投資しようという方々も、甘い話には気を付けましょう。
基本的に甘い話は、全て嘘と疑ったほうが身の安全を守れます。
考えれば分かると思います。投資の初心者に、そんなにおいしい話があるわけないでしょ?
不動産投資は不労所得だという認識がありますが、決して不労所得ではありません!
緻密な準備と計画の上で、進めていくれっきとした事業です。
 
良い物件、頑張って探しましょう!
 

 

 

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