今日は、 「競売不動産取扱主任者」が競売物件について分かりやすく書きたいと思います。
私は、「競売不動産取扱主任者」なる資格を持っています。
そんな私から見た、競売不動産についてお話します。
競売不動産というと少し怖いイメージがあると思います。
物件を安く買えるっていうことは、聞いたことあるけど・・・
何年か前までは、競売不動産＝怖い＝占有屋＝暴力団、みたいな連想だったと思います。
まず、競売物件とはどんな不動産なのか簡単に説明します。
例えば、ローンの返済が滞った人、各種税金を滞納した人、マンションの管理費を滞納した人などが、自分の意志とは関係なしに不動産を売却されてしまうケースを指します。
なかには、裁判の結果をもとに、不動産競売になってしまうケースもあります。
圧倒的に多いのは、ローンや税金などの滞納が原因で競売になってしまうケースが多いです。
突然、リストラをされたとか、工場が閉鎖したとか、勤めていた職場の変化によって収入が激減してローンなどの支払いが出来なくなってしまうケースですね。
競売物件は下記のサイトから誰でも無料で見ることが出来ます。
このサイトから、見たいエリア、裁判所、条件等を選択することで一覧が見られます。
競売物件は、入札期間と開札日が決められているので、毎回違った情報に更新されています。
裁判所に行かなくても、物件情報（競売物件の場合、3点セットと呼ぶ）が確認できます。
さて、ここからが本題です。
一昔前までは、競売物件というと怖いとかダークなイメージがありました。
その原因と考えられるのは、まず物件の内部を見ることが出来ません。
競売物件になってしまった物件でも、そこに住んでいる人は居住中であることもありますし、仮に引っ越すなどして空き家であっても、中に入って見ることは出来ません。
当然まだ物件の所有権は、その方のものですから。
建物の中の状況が、どんな風なのかは、先ほどの3点セットにある何枚かの写真から
判断するしかありません。
この写真が、写りもあまり良くないですし、判断材料としては中々物足りないものなんですね。
どんな人が住んでいるか（住んでいたか）も分かりませんし。
そして、その住んでいる人が、占有屋と呼ばれるその道の方々であることが多かったんです。
こういう人たちは、競売物件落札後、現地に赴くと居住していて明け渡しに応じてくれなかったりするのです。
建物の明け渡しを完了するまでに、多大な時間とお金がかかることもしばしばあったわけです。
近年、そういった部分の法整備が進み、占有もしずらくなっていますし、暴力団等の
関与もなくなっているので、だいぶ入札へのハードルは下がっていると考えられます。
現に、個人の方の入札件数は伸びているようです。
そういった観点からは、個人の方でも入札に参加することも、落札して物件を入手することも可能だと思います。
ただし、全くの素人さんが物件調査から入札の手続き、落札後の手続きすべてを行うことは、かなりハイレベルだと思います。
入札サポートをしている会社さんもありますので、そういったサービスを使うのがよいかと思います。
一方で投資家の観点から見るとどうか？
まず、最近の競売物件の落札価格（入手価格になります）は、決して安くありません。
前述したとおり、入札自体のハードルが下がっている（トラブルが少なくなった）ので、参加者が増えて落札価格が高くなっています。
投資物件として考えた場合、そんなに高い利回りが期待できません。
入札のハードルが下がったとは言え、入札の準備、落札後の資金調達、明渡までの
手続き等を考えると、労力が見合わなくなっていると思います。
安く買えて、高い利回りが期待できるからこそ、煩雑な業務をこなす意味があるの
ですが・・・
そういう意味で、現在競売で買うメリットは少ないと思います。
私の投資物件の中には、競売で入手したものがいくつかあるのですが、最近は投資できそうな物件に、利回り等を検討して入札しても中々落札は出来ないですね。
明らかに、落札金額が上がっています。
しかし、これからは投資案件に対する融資が、個人・法人共に厳しくなることが
予想されるので入札件数も減ってくると予想しています。
当然ながら、入札価格も下がってくると思われます。
ここ何年かで無理な住宅ローンを組んで物件を購入している人が多いので
何かの拍子にローンが滞るといったことが増えるようにも思います。
そういった点では、引き続き競売物件もウォッチしていくつもりでいます。
まとめ
個人の方が自宅として、競売で物件を探すことは有りだと思います。
但し、専門家のアシストは必要だと思います。
トータル費用（リフォームも含めて）が、市場の金額と変わらないか、若干安いくらいで入手できればOKと考えれる場合は、いい物件なら入札する価値はあると思います。
投資家さんの場合、駆け出しの方はやめたほうがいいです。
高い利回りは期待できないので、手間のほうが肥大になってしまう可能性が高いです。
駆け出しの投資家さんは、まずは高い利回りでキャッシュが手元に残ることが
大事だと思うからです。
物件を複数持っていて、資産形成や低い利回りでも十分回る投資家さんであれば
競売で物件入手という選択は有りだと思います。
以上です。
最後に
もし、この記事を読んでくれている方で、ローンの支払いが滞ってしまっている人がいるならば、専門の会社さんに相談するか、銀行の担当さんに相談するなど、自分から
動いた方が良いと思います。
早めに動けば、解決策（任意売却など）が見つかるかもしれません。
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