そあら社長の不動産投資と手帳活用術

不動産投資とリフォームを紹介します。日々の行動を考えるツールとしての手帳術も公開。

どんなリフォームをしようか迷っている方へ

 
投資物件などをリフォームしなければいけないときに
どんなリフォームをしようか迷う人に一つの考え方を伝授します。
 
自宅をリフォームするのであれば、比較的簡単に考えられると思います。
だって、自分の好きなようにリフォームすれば良いですから(笑)
 
間取りの変更も自分が使いやすい間取りでOKですし、壁紙も自分の
好きな色・柄を選べば全く問題ないですよね。
 
しかし、投資物件や再販物件を手掛ける際は、なかなかそうもいかないです。
そこに住む人が気に入ってくれるか、使いやすいと思ってくれるかが
かなり重要になりますから。
 
私はこれまでに数多くのリフォームを手掛けてきました。
その時にどんな風に考えてリフォームをしているかご紹介します。
 
 
その物件が持っているパフォーマンスを調べる
具体的には、その物件の家賃や販売価格を近隣事例などから調べる。
交通機関・近隣商業施設(スーパー・コンビニなど)・小中学校・役所なども
調べて需要の高さを調べます。
 
確かにリフォームを施せば、近隣相場よりも高く貸せたり、販売する事は
可能になりますが、そもそもの物件のパフォーマンスを著しく離れた金額で
価格設定することは危険です。
 
事前に上記の準備をした上で、室内を確認します。
パッと見た感じでどこまでリフォームして価格設定をどのくらいにするか決めます。
ここが難しいのですが、リフォームをしすぎて価格設定が高くなってしまって
借り手がつかないとか、売れないとかにならないように気を付けないといけません。
 
まず私が考えることは、リフォームを最低限にして近隣相場に近い金額で
価格設定が出来ないかを考えます。
賃貸物件であれば、リフォーム費を含めての利回りを計算します。
 
普通に考えて、近隣相場の価格でリフォームされていて綺麗であれば
間違いなく借り手も買い手も付きます。
まずはこのラインを考えます。
 
逆に言えば、このラインで購入価格を検討できないと厳しい。
 
次にこれからやろうとしているリフォームを施した上で、自分が住むとしたら
選択肢に上がるかどうかを考えます。
自分でも住めるなっていうのが一つの判断基準です。
ここで、選択肢に上がるならその線で進めていきます。
 
もし、選択肢から外れるようであれば再度検討になります。
簡単に言えば、自分じゃ住みたくないなと思ったときはダメってことです。
 
じゃぁ、どこまでリフォームすれば自分でも住みたいと思うか?
そのリフォームをした時に、価格設定がどうなるか?
 
当然、近隣相場よりも高くなるはず。それでも価格で戦えるか?
結局、住む人に価値を与えられるかって事だと思うんです。
 
万人に受けなくても、ある特定の人に受け入れられてもOKなんですよね。
 
例えば、ある程度リフォームをしなければいけない。
近隣相場よりも高めの設定になってしまう。
それならば、女性受けするリフォームに注力するとか、ペットと暮らせる
快適な住居にするとか、ちょっとポイントをずらすことで少し高くても
借りてくれる、買ってくれるという物件に仕上げることです。
 
 
もう一つのポイントは、物件自体のパフォーマンスが低いと感じたとき
どうするか?
 
リフォームをちょっと奇抜にします。
例えば、クロスの色・柄を派手目のものにする。
照明器具をダウンライトやライティングレール・スポットライトにする。
水回りの器具をシンプルなデザインのものを選ぶなど
 
内部のリフォームで、それこそある特定の人たちに受ける内容で勝負する
ようにしています。
 
なるべく、価格は下げない。
下げないためにはじゃぁどうするかって話。
 
よくある不動産屋さんの普通なリフォームして、「お客さんが付かないんで
価格下げましょう。」あのトークだけは絶対ダメです。
 
価格は上げてこそ、価値がある!
 
以上、私がリフォームする時に考えていることでした。
 
 
 

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