そあら社長の不動産投資と手帳活用術

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知らなきゃ損! 不動産(自宅)を高く売る方法 まずは査定依頼して相場を知ろう~元不動産営業マンが教えます。


知らなきゃ損! 不動産(自宅)を高く売る方法 まずは査定して相場を知ろう

                                                        ~もと不動産営業マンが教えます。 

 

もし、自宅を売ることになったら・・・

自宅を売るのは、誰しも慣れている行為ではありません。

どうすれば、損をしないで売ることが出来るのか?

元不動産営業をやっていた立場からご紹介します。

 

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家、自宅、不動産

 

 

 

1.自宅の相場を知る

まずは、自宅の相場を自分で確認しましょう。

なにか物を買うときは、おおよその金額をリサーチしますよね?

主婦の方であれば、チラシを見て日用品がどこが安いとか、この商品はこれくらいなら他と変わらないなとか金額を調べていると思います。

家電製品を買うにしても、おおよその金額の見当があるから最終判断ができるんだと思います。

しかし不動産で考えてみると、金額構成が分かりにくいこと、日常会話にないこと、売買すること自体が稀であることから自宅の相場が分かりにくいと思います。

 

まず何をすれば良いか?

インターネットを使って近隣相場を調べてみましょう。

例えば、スーモだったり、アットホームなどのサイトで簡単に調べられます。

 suumo スーモ   https://suumo.jp/

 at homu アットホーム   https://www.athome.co.jp/

 

方法はご自分が物件を探す買主さんの立場になれば分かりやすいです。

サイトで、ご自分の自宅のあるエリア・住所、物件の種類・間取り・築年数などを入力しましょう。そうすることで、近隣にあるご自宅と同じような物件の情報が確認できます。

これらをチェックすることで、おおよその金額の相場は掴めるのではないかと思います。

 

ここまで行ったら、次は査定を依頼してみましょう。

 

2.査定を依頼してみる

不動産屋さんに査定を依頼してみましょう。先ほどの手順でおおよその相場観は掴めていると思うので、それを踏まえて上で3社程度声かけてみるのが良いと思います。

場合によっては3~5社位声かけて、段階で2~3社に絞るのが良いかもしれません。なぜ2~3社に絞るのが良いかは、最終的に売却依頼をする際に「媒介契約」というものを結びますが、いくつかの種類があるためです。

この辺りは、話すと長くなるので別の所でご紹介します。

 

不動産屋さんに電話をして、「自宅の売却を考えているのですが、いくら位で売れるのか教えてほしい」と連絡すれば、電話でおおよそ教えてくれますし、自宅に来てもらって細かな査定をしてもらうことも可能です。

 

本当に売却を考えている場合は、当然自宅を見てもらって査定をしてもらう必要があります。

おおよその金額は、物件のパフォーマンス例えば、エリア、土地建物の広さ、間取り、築年数等で決まるのですが、建物の維持管理の状況や周りの環境などで査定金額が変わることもあります。

 

最近は、インターネットで複数の不動産屋さんに一括で査定を申し込める便利なサイトもありますので、そういったものを利用すると手間が省けていいかもしれません。

 

査定をしてもらうと、いろんな資料をもとに自宅の金額がはじき出されます。

会社さんによって色々なので、やっぱり3社位からは話を聞いたほうがいいと思います。

声をかける不動産屋さんは、大手仲介会社と地元で頑張っている不動産屋さんとそれぞれに見てもらうのが良いと思います。

これにも理由があるのですが、別の機会にご紹介します。

 

査定の金額を確認してみて、良さそうであれば売出金額を決めて売却の依頼をすることになります。

 

3.売却依頼をする

専任媒介一般媒介か? っていうか何それ?

 

長くなるので、次回に続きます。

 

 

もと不動産営業マンのコラム

さて、ここまでが普通の流れなんですが、ちょっと営業マン側から見た側面をお教えします。

 

営業マンはプロなので、エリア・土地・建物の大きさ・築年数などからパッと売れる金額はじき出します。この営業マンの感覚値が売れる金額です。査定金額とは異なります。

これは経験から来るものですが、仲介の営業を長く行っている売れる営業マンならまず外しません。できる営業マンはこの感覚値からくる売れる金額に査定金額を合わせてきます。

先ほども書いたように、査定を依頼すると色々な資料から金額の根拠を説明してくれますが、それらの資料は売れる金額に合わせた査定金額に近くなるような都合の良い資料が用意されています。

 

不動産経験者の立場からすると、この売れる金額に合わせた査定金額付近での販売をお勧めします。

 

なかには、経験が少ない営業マンやどうしても査定によって物件の売却依頼が欲しい営業マンが高めの金額を査定金額として提示してくる場合もあります。

売主さんとしては、高く売れたほうが嬉しいわけで、顧客心理を利用した方法で相場よりも高すぎる販売は、結果よくない結末になることも多々ありますので気を付けたいところです。

 

販売金額(売り出し金額)は、売主さんが決めることが出来るので、相場よりも高く売りに出すことは可能です。(いくらでも高く売出すことは可能)しかしあまりにも高い金額だと、「売れない」→「価格を下げる」→「売れない」→「下げる」の繰り返しになり、そのうち売れ残り物件というレッテルを貼られて更に売れづらくなることもあるのです。

気を付けましょう。

 

具体的に査定金額が2800万円の戸建てを例に考えてみます。

この査定金額は、数社からとった査定金額だとします。

 

不動産屋さんが伝える査定金額とは、一般的にはこの金額なら売れるであろう金額です。査定金額で売れないと、あとでクレームを言われるので普通は厳しめの金額を提示しています。

 

そうすると、2900万円~3000万円位で売れる物件であることが多いと思われます。

不動産屋さんのチラシ・インターネット等を見てみると、不動産の価格は2980万円とか2880万円、3180万円など下二けたが80万円である場合が多い。

3000万円なら2980万円の方が見た目が良いのです。デパートと一緒で、切りのいい数字から少し低くすることで安く見せているわけです。

また、探している人も2500万円~3000万円等で検索するので、3050万円より2980万円のほうが良いのです。

 

従って、査定金額が2800万円であれば、早期に売りたいなら2980万円の売出価格がベストだと思われます。

だいだい営業マンもこの辺りを考えながら、トークしているはずです。

もしくは、3080万円スタートで、2980万円、2880万円と2段階位金額を落とすことを考慮に入れたうえで、販売スタートもいいかもしれません。

 

また、販売して買主さんが現れた時は、必ず価格交渉が入ると思っていたほうがいいです。

下二けたが80万円が多いので、30万円・50万円・80万円の値引き交渉ですね。

営業マンも買主さんには、少しだけ安くしもらいましょうみたいなことを言って購入の意欲を掻き立てている場合も多々あります。

この辺りも考慮に入れて、売出価格を決めたほうが良いと思います。

 

私の感覚では、できる営業マンの査定価格+α(物件の価格帯にもよりますが200万~300万)で売出すのがベストだと思います。

 

このできる営業マンに出会えるように、査定を3~5社位にした方が良いという事もあります。

 

とりあえず今回はここまで。

次回があれば続きを書きます。(笑)

 

 

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