そあら社長の不動産投資と手帳活用術

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不動産屋さんと媒介契約を結ぶ - 専任媒介か? 一般媒介か? ~元不動産営業マンが教える

専任媒介と一般媒介どっちがいい?

 

売出をかけるにあたり、不動産屋さんと「媒介契約」を結ぶことになります。

種類は3種類。

専属専任媒介・専任媒介・一般媒介があります。

 

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3種類の違いの説明は他のサイトに譲るとして、違う視点からすなわち、不動産屋さん・不動産の営業マンから見た時の違いをご紹介します。

 

 

 

 

査定をしてもらってある程度売出金額が固まったら

 

多くの場合、専任媒介にするのか一般媒介にするのかで選択をすることになると思います。

複数社から査定を取っているとすれば、営業マンは必ずと言っていいほど専任媒介を結んでもらうように迫ってくると思います。

もし、一般媒介で良いですよって言われたら多分売出の設定価格が高いんだと思われます。

理由は後述します。

では、不動産営業マンからみた専任媒介と一般媒介の違いを見てみましょう。

 

 

不動産営業マンからみた専任媒介

 

営業マンから見ると専任媒介が取りたいところです。

なぜかと言うと、専任媒介で受けた物件にお客様が付いて契約になれば、必ず売主様からは手数料が発生するためです。

例えば、2000万円の戸建てを専任媒介で受けたとします。自社でチラシやインターネットに載せたりしながら広告費を掛けて販売活動をします。

ここで、うまく買主さんが現れてめでたく契約となれば、この不動産会社さんは売主さんから成約手数料3%+6万円(66万円)と買主さんからも成約手数料3%+6万円(66万円)がもらえることになります。

これを両手契約と呼んでいます。

一方で、専任媒介で受けた場合は、レインズという不動産会社さんだけが見られる情報ネットワークに登録する義務が発生します。(媒介契約後7日以内)

従って、他の不動産屋さんがその物件を発見して、自分のお客様に紹介するという事が同時に進むことになります。

そうすると、他社の不動産仲介会社の営業マンがお客様を連れてきて、成約する場合もあります。

この時、専任媒介で売却物件を受けた不動産会社さんは、売主さんから成約手数料3%+6万円(66万円)のみを頂くことになります。

買主さんは他社の不動産会社さんに成約手数料を支払うこととなります。

これを、片手契約と呼びます。

 

そうすると、売主さんから売却依頼を受けた不動産会社さんは、契約にさえなれば片手の手数料は確保できます。

当然、チラシやインターネットに掛けた広告費は回収できることになりますし、営業マンも給料に反映されます。

多くの不動産会社さんの場合、手数料の何%かを営業マンに歩合給として支払っています。

 

うまくいくと、両手契約になり倍の仲介手数料がもらえ、最低でも片手は確保という営業マンにとって、おいしい形になります。

 

 

不動産営業マンからみた一般媒介

不動産会社さんから一般媒介の形態を考えてみると、複数社に依頼をされてしまっている状態になります。

この時、自社で一生懸命チラシやインターネットで販売活動をしても他社さんで決まってしまうという事が考えられます。

不動産仲介においては、手数料は成功報酬型になっているので、他社さんで成約されてしまった場合にはこの会社さんは手数料は0円となります。

投下した販売促進活動・労働力が全て水の泡になってしまいます。

このようなことから、営業マンサイドからみると専任媒介がいいのです。

 

一般媒介でも、自社でお客様を見つけた場合は、結果として両手契約になるので売主さん・買主さん、それぞれから手数料をもらうことが出来ます。

また、この会社さんを通して他社さんがお客様を連れてきて、成約すれば売主様からは手数料を頂けるので片手契約となります。

したがって、一般媒介であっても媒介契約はもらいたいのが営業マンの心情だと思います。

 

 

営業マンが売出価格から考える媒介契約について

 

売出価格が査定金額に近い場合と、かけ離れている場合で考えてみます。

 

査定金額に近い場合

不動産営業マンからすれば、売れる確率が高いので是が非でも媒介契約が欲しいところです。

チラシでもインターネットでも販売活動に力を入れれば売れると確信していますからね。

当然、専任媒介で受けれるように最大限の努力をします。

もし何らかの理由で、一般媒介になったとしても頑張って販売活動をすることになります。

なぜなら、チラシやインターネットでの反響を見込めるし、売れる物件と考えているからです。

 

査定金額と売出金額がかけ離れている場合

なかなか売れないと踏んでいるので、チラシやインターネットの販売活動には消極的になります。

成功報酬のため売れて手数料がもらえないと、販売活動費が回収できないためです。

専任媒介は1社しか契約できないので、状況報告(2週間に1回以上)をするように義務付けられています。

あまり高い金額だと、問い合わせ・反響等が見込めないうえ、販売活動も消極的になるので状況報告もなかなかしづらくなります。

 

こういったことから、あまり高い金額だと一般媒介で良いですよと営業マンから言うことがあります。

とりあえず一般媒介で受けておいて、たなぼたもあるかもしれないみたいなことを考えていることもあると思います。

 

 

 

で、結局、専任媒介と一般媒介どっちがいいの?

 1.査定を複数社取ったうえで

 2.査定金額+αの売出価格で

 3.2~3社での一般媒介!

 

不動産は、エリアごとに売れる金額はおおよそ決まっています。

売れる金額で、複数社にお願いするという事が一番いいと思います。

 

売れる金額であれば、専任媒介でも一般媒介でも頑張ってくれると思います。

もし、あわよくば高く売りたいと思って高めに出したいのなら、長期戦覚悟でこちらも一般媒介をお勧めします!

 

営業マンは、間違いなく専任媒介が良いんですけどね。

営業マンに、信頼性・誠実性があれば上記1・2を満たしたうえで専任媒介でも結果はあまり変わらないかもしれません。

複数社に依頼することで、連絡等も煩雑化するのでそういったことが面倒に感じるのであれば、専任媒介のほうがいいと思います!

 

 

最後に

不動産を売却するのは、一生に1度かせいぜい2度あるかないかだと思います。

近隣の相場を知ることが一番大事で、数社からの意見を聞くことも大事だと思います。

まだまだ閉ざされた業界なので、1社の意見のみで進めるのは危険です。

 

インターネットの普及で様々な情報が簡単に手に入るようになっているので、売る側も少しの勉強をすることで結果高く売却できることもありえます。

 

売り事情、売主さんの性格もあると思いますので、良く考えて媒介契約を結びましょう。

 

www.wdrops.com

 

 

 

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